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张民耕:房地产+金融是未来房地产转型的方向

  随着中国楼市房地产金融化”的趋势愈加明显,金融化已成为房企面临的不可违逆的大势。事实证明,当中国楼市的“黄金十年”成为过眼烟云,以及随着房产行业竞争日趋白热化,房地产企业“金融化”的趋势愈加明显。房地产+金融将是行业下一轮洗牌的关键点。为此,7月7日下午新华房产“品牌房企私董会”邀请品牌房企大佬齐聚一堂,探讨2016年房地产企业在金融化的大潮中如何突围与破局。

  房地产+金融是未来房地产转型的方向

  盛世神州基金董事长、博士张民耕作为在地产行业深耕几十年后,率先跨界转型的房产资深人士,对房地产金融化的趋势发表看法,他认为房地产+金融是未来房地产转型的方向。房地产行业的血脉里天生流着金融的血液,随着我国房地产市场逐渐成熟,金融市场的逐渐规范,房地产基金将极大促进中国房地产行业的健康发展。房地产金融化是一个收益与风险权衡的抉择,价值判断、价值挖掘和风险管控都需要谨慎与专业。

  对于转型的途径,张博士认为盘活存量、优化资产结构、开启新融资新渠道已经成为了地产开发商的重要任务,企业版块升级、集团产融结合的发展道路势在必行,开发商的轻资产化、商业物业的资产证券化的前进与探索也随之成为了万众瞩目的焦点。

  当前房地产市场目前竞争激烈,未来的发展趋势必然走向规模化、集约化。会上他首先分析了房地产市场的现状,他认为:目前全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多,实际上每家非常小,有很多企业鉴于流动性困难向银行贷款,贷款之后又不想投资房地产了,所以对于小房企来说确实面临困难。

  而对于大型房企来说,转型合作,房地产金融化这也是一个非常常见的现象,前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些房企参与银行的开设,甚至也有金融机构去参与房地产,因此,房地产向金融化转型发展是个大趋势。

  “准不良资产”将是未来房地产基金大有作为的地方

  当前,随着供给侧改革的深化,不良资产仍将持续加速反弹。“准不良资产处置”的创新将更好地从源头上解决不良资产处置难题,通过严谨的项目投资决策流程,筛选出具有良好投资价值的房地产投资项目,在转化成不良资产之前,通过严谨的动态风控体系,确保从合约制定、过程监管到项目退出的投资全过程安全可控,这样最有利于房地产开发商以及投资者提供安全可靠的收益。

  “房地产无国界”中国房地产开发商应大步迈入世界舞台

  数据显示,2015年中国跨国房地产投资达176亿美元,位列全球第二,同比增长41%。与此同时,中国海外投资扩展到更多的全球门户城市。其中,伦敦、纽约、悉尼、巴黎等城市的不动产吸引投资增幅显著。

  张博士指出:仅就房地产板块,现在与2009年海外地产投资刚兴起时候相比,已经有着近百倍的增长,当前越来越多的房地产开发商已经步入国际化浪潮。 万科、恒大、碧桂园,全国前20强、30强都在海外地产板块进行布局谋篇,我觉得真正的市场经济就应该落到一句话,“房地产无国界”。为什么国外的像黑石、铁狮门都做到中国来了,中国为什么不做过去。

  另外,就中国的经济总量来说,排名世界第二。但是在全球的房地产市场上,占的份额简直太小了,除了国内的份额,别人拿不到。在国际的房地产市场上,占的份额太小了。为什么我们不能很自豪的去占一个大的份额。

  谈到张博士多年来从事海外地产开发的体会,他认为海外地产投资真是一个蓝海,机会很好、上升趋势明显。第一,海外房地产市场份额极其大,第二,市场的金融手段、金融资源非常好。举例来说,海外环境和市场现在机会比较好,美国市场上升的机会很大。欧洲,尤其最近英国脱欧,有许多资产的价格就下降了,可能是机会型资产。就是这样双轮驱动使得房地产基金达到“规模大,市场大,利润高”的优势。

  所以房地产慢慢进入到现在这个阶段,确实已经脱离了完全开发建设的阶段。开发建设成为它的一个物质载体,真正的实体就是房地产金融。所以对于房地产企业来说,无论在国内还是国外,对于房地产金融资源掌握的多少,操作的熟练程度怎么样,决定了它的发展程度。



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