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房地产降温 A股未必笑得出来

◎每经记者 刘海军

今年国庆期间,最让人关注的莫过于各地密集出台的房地产调控政策。这些严厉调控措施一出台,多方人士表示我国房地产市场的上涨周期结束了。

《每日经济新闻》记者从诸多微信群和朋友圈了解到,很多人的观点是,如果这次房地产上涨周期结束,资金将会流向股市,将造就一波新的行情。

房地产调控和股市走势有何关系?记者通过梳理过去数次房地产调控后股市走向,并采访业内人士,试图整理出A股此后的投资逻辑,供投资者参考。

房地产市场遭遇严控

“现在的房地产市场如同去年6月5000点的股市一样。”这是目前很多人对楼市的观点。在这种情况下,房地产市场面临严厉调控似乎是一种不可避免的命运。

据统计,自9月30日至10月7日,短短数天时间,北京、天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一、二线热点城市密集出台房地产调控新政。其中比较典型的有深圳重启“90/70”政策,该市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;郑州规定拥有两套房者限购180平方米以下住房,二套房首付40%,首套房首付30%;合肥规定在市区范围内,第三套禁购,首套房首付比例调整为30%。

《每日经济新闻》记者了解到,本次房地产调控可谓史上最严:一是限购范围扩大,以前主要是“北上深”限购,现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉等城市也开始限购;二是大幅提高首付比,深圳二套房提高至七成;三是提高购房者门槛,深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年。这一轮房价上涨深圳是典型,调控收紧也是最严厉的。

据南京市住房保障和房产局主管的“网上房地产”统计,南京自9月25日实施限购新政后,9月26日至10月2日全市商品住宅认购量为2240套,下降四成多,成交量为3503套,下降三成多。

针对此次调控,方正证券分析师任泽平指出,“这一轮房价上涨接近尾声”。他认为,2014~2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的,主要是货币金融现象,受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这“三头牛”都走了,政策收紧、货币中性、降低杠杆。

不过,也有市场人士对房价还是持较乐观态度。旭诚资产总经理陈赟在接受记者采访时表示,此次限购是在积累“做多”情绪,治标不治本,让民众的钱有更多去处才是硬道理。

“过去10年房地产牛市成功,这种牛市思维太强大了,民众在不断强化这种思维,民众在资产荒情况下,钱无出路可选,房地产是一个比较好的选择。”陈赟表示,没有只涨不跌的市场,目前击鼓传花还在继续,哪怕是限购,不一定会导致房价降下来,只要把限购这个口子打开,可能又是一轮新的上涨。

历次严控后股市走向

很多人认为楼市泡沫破裂后,股市才能走牛。《每日经济新闻》记者也了解到,今年国庆期间已有人在朋友圈表示,楼市资金开始转战A股了。那么楼市跟股市之间真的存在跷跷板效应吗?

记者梳理出近几年房地产调控后A股的短期和中期表现。

2010年4月,国家出台政策宣布贷款买二套房首付不得低于50%,房价过高地区可暂停发行第三套房贷,随后几个月沪指快速下跌,直到2010年7月2日见于当年最低点2319点。

2011年1月,“新国八条”出台,规定对贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,同时不足5年转让房产营业税按全额征收。随后股市经历过一次快速反弹,到4月份达到3000点附近,随后开始快速下跌,进入漫长下降通道,跌到2012年1月6日的2132点。

2013年2月,“国五条”出台,规定提高第二套房住房贷款的首付比例和贷款利率。随后沪指下跌到6月份,跌到当年最低点1849点。

可以看出,在几次偏紧的房地产调控中,从股市表现来看,两者之间的涨跌没有必然联系。

A股影响能有几何?

本轮房地产调控政策出台,会不会从根本上改变股市运行节奏?影响究竟会有几何?

任泽平指出,新一轮房地产调控对股市影响存在不确定性,上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨,未来留意风格切换的可能。

在这轮调控对当前A股流动性分配的影响上,华泰证券分析师戴康认为,A股估值将受益于房地产资金挤出,在当前的低利率环境下,A股整体估值水平偏低,业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。在对A股风险溢价影响上,戴康认为,靴子落地将适度降低A股风险溢价。

“历史上限购对接下来的A股是没有明确影响的,但这次A股可能会将其当作一个利好来解读。”康曼德资本董事总经理张一帆对《每日经济新闻》记者表示。

针对楼市和股市的关系,赛亚资本董事长罗伟冬给出了自己的思考。他分析称,全国一线城市调控短期会导致成交下降,未来的房子供应会继续减少,从中长期来看,供不应求的情况会加剧,房价还会上涨。

“(这次房地产调控)将利空水泥、钢铁、建材等房产相关行业。市场不排除会有一点波澜,但影响不会太大。我还是维持之前的观点,大盘后市依旧是横走平衡市,即一个窄幅整荡的行情。”罗伟冬补充道。

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